永慶房屋：9月中古屋 大臺(tái)北量微漲、價(jià)微縮

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】央行打房屆滿一季，針對(duì)大臺(tái)北投資客的管制措施，及限縮建商土建融額度等作法，在6、7兩月造成房市震盪。但繼8月大臺(tái)北房市初步站穩(wěn)之後，9月價(jià)量均穩(wěn)。根據(jù)永慶房屋房仲集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，大臺(tái)北市地區(qū)9月的成交量較8月微漲2％，其中臺(tái)北市中古住宅單價(jià)格從每坪46.2萬修正到46.1萬，臺(tái)北縣則從每坪28.6萬調(diào)整到28.3萬，呈現(xiàn)小幅盤整的格局。高雄地區(qū)9月買氣原本相當(dāng)旺，到月中初步結(jié)算，較8月同期大漲15％以上，但受凡那比颱風(fēng)所帶來的水災(zāi)所苦，交易動(dòng)能熄火，全月成交量?jī)H小漲8％。

永慶房屋研展室協(xié)理黃增福表示，近期商辦、店面市場(chǎng)競(jìng)相演出ECFA行情，反觀領(lǐng)先起漲的住宅市場(chǎng)在央行的壓抑下，購(gòu)屋需求回到「自住」的基本面。但8月建商的建築貸款餘額年增率飆高到18.7％，建築投資不斷的向上帶動(dòng)，加上預(yù)期管制心態(tài)造成建商搶送貸款額度，恐怕促成央行採(cǎi)取進(jìn)一步的管制措施，對(duì)短期房市產(chǎn)生投下另一波變數(shù)。

黃增福指出，央行打房的這３個(gè)月，投資買氣明顯受到控制。以臺(tái)北市市中心為例，第１季的買方還有超過5成是自住需求，但到了房市最熱的第２季，自住買方逐月下修到44％，其中自住首購(gòu)更跌破20％。央行打房之後，9月的市中心自住買方比例已達(dá)今年以來新高的55％，而市郊區(qū)如驚弓之鳥縮手或外移的買方，也重回市場(chǎng)，文山區(qū)、北投區(qū)更以平價(jià)的優(yōu)勢(shì)，成交量大漲15％以上。

黃增福強(qiáng)調(diào)，央行打房後的中古住宅市場(chǎng)修正，除了反映在一般民眾最關(guān)心的單價(jià)變動(dòng)，更重要的是牽涉到購(gòu)屋預(yù)算的成交總價(jià)。從實(shí)際成交金額可發(fā)現(xiàn)，臺(tái)北市5月房市觸頂，平均總價(jià)1,984萬，又遭逢央行管制，之後總價(jià)直線滑落到1,800萬左右，9月更跌至1,738萬，為今年以來最低，顯見央行打房的氣氛下，開高價(jià)的屋主不受認(rèn)同，但中低總價(jià)的產(chǎn)品相對(duì)充滿競(jìng)爭(zhēng)力，反成為自住需求選購(gòu)的重點(diǎn)產(chǎn)品。
 

臺(tái)中房市的指標(biāo)區(qū)域「七期重劃區(qū)」，因?yàn)榍皟杉緷q幅過大，豪宅屋主多有惜售心態(tài)，但買方追價(jià)力道太弱，造成市場(chǎng)急凍。但受惠於縣市合併的利多影響，豐原、潭子、大雅、大里等鄰近臺(tái)中市的地區(qū)有「比價(jià)效應(yīng)」帶動(dòng)，總價(jià)1,000~1,500萬的透天別墅交易熱絡(luò)。黃增福表示，尤其是大里市除了有鄰近臺(tái)中市的地利之便，還有中興大學(xué)商圈、重劃區(qū)的雙重拉抬，是少數(shù)人口增加的地區(qū)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤渴袃r(jià)量均漲。另外，購(gòu)屋預(yù)算高的臺(tái)商不再追高豪宅，轉(zhuǎn)向更具投資潛力的「土地」題材，無論建地、農(nóng)地，或透天別墅、廠房，都受青睞。

高雄地區(qū)在9月20日以前，房市受前月買氣回補(bǔ)影響，成交量相較8月同期有15％左右的成長(zhǎng)。特別是高總價(jià)的豪宅、店面、土地，有突出的表現(xiàn)。過去單月少有超過2,000萬的產(chǎn)品成交，但9月3,000萬以上的產(chǎn)品成交數(shù)量則呈倍數(shù)成長(zhǎng)。但水患延誤一周的交易，拉低整月交易量，使9月比8月只微增8％的成交量。黃增福指出，「淹水」不是高雄的常態(tài)，這種突發(fā)事件對(duì)於價(jià)格的影響小，但對(duì)於楠梓、橋頭這幾個(gè)近2年漲幅超過6成的特定熱區(qū)來說，交易量會(huì)有短期的修正。

大臺(tái)北地區(qū)深受政策管制影響，表面價(jià)量持平，但買賣方的結(jié)構(gòu)及出價(jià)能力已然不同，臺(tái)北市買方願(yuàn)意追高價(jià)的比例從4月的40％跌到22％，臺(tái)北縣更從37％縮到18％，所以成交的產(chǎn)品、區(qū)域都回歸理性，間接影響房貸餘額5月的年增率從6.5％降到4.9％。黃增福建議，在央行主導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避過程，有意出售房屋的屋主應(yīng)留意資金行情逐漸鈍化、收益條件膠著，以及市場(chǎng)買氣轉(zhuǎn)弱的跡象，調(diào)整投資策略，適時(shí)獲利了結(jié)。